Как правильно с точки зрения налогообложения сдать в аренду квартиру?

« Назад

02.09.2019 15:33

Оформление договорных отношений.

Договор найма жилого помещения (квартиры) ; регистрация в Росреестре, форма оплаты.

 Юридически верно говорить, что жилая недвижимость сдается внаем, однако, очень распространено понятие сдача квартиры в аренду. На суть правоотношений и возникающих налоговых обязательств это не влияет. Таким образом, если Вы приняли решение сдавать квартиру внаем официально и платить в получаемого дохода налоги, Вам необходимо заключить с арендаторами (нанимателями) Договор найма жилого помещения.

В соответствии с ст.674 Гражданского кодекса РФ сам договор НЕ подлежит государственной регистрации, НО в случае, если срок аренды (найма) составляет более 1 года; регистрации в Росреестре подлежит сам факт того, что на сдаваемую квартиру накладывается обременение в виде аренды (найма); это будет отражено в выписке из ЕГРН.

Таким образом, представляется, что для собственников квартир наложение на квартиру обременения невыгодно, сложнее продать (в случае форс-мажора) и соответственно срок договора должен быть указан менее 12 месяцев, однако, для квартиросъемщиков, планирующих долгосрочную аренду  фиксирование факта обременения выгодно, т.к. это дополнительно страхует их от возможности быстрой незапланированной продажи квартиры собственником.

Относительно формы оплаты аренды (найма) имеет смысл рассмотреть вариант указания в договоре банковский реквизитов счета для безналичной оплаты, что позволит НЕ оформлять каждый месяц расписки в получении наличных денежных средств. С учетом того, что у собственника квартиры имеется намерение сдавать квартиру официально: безналичная оплата - удобный способ фиксирования факта расчета за проживание.

Возможные налоговые режимы

1. НДФЛ 13% (30%)

В настоящее время становится одним из самых НЕвыгодных режимов. Сдача квартиры НЕ считается осуществлением предпринимательской деятельности ; физические лица вправе НЕ регистрировать ИП, а ежегодно декларировать получаемый доход в виде арендных платежей в декларации 3-НДФЛ. При этом налоговая нагрузка составит 13% для резидентов РФ и 30% для НЕрезидентов РФ.

Для налоговых НЕрезидентов самый невыгодный режим.

 Пример:

Арендная плата ; 35.000 руб./мес.

Годовой доход от сдачи в аренду ; 35.000 руб. х 12 мес = 420.000 руб.

Сумма налога для резидента ; 420.000 руб. х 13% = 54.600 руб.

Сумма налога для НЕрезидента ; 420.000 руб. х 30% = 126.000 руб.

Дополнительные платежи ; нет

Совокупная налоговая нагрузка для резидента ; 54.600 руб. (13%)

Совокупная налоговая нагрузка для НЕрезидента ; 126.000 руб. (30%)

Применение ККТ ; НЕ обязательно

Документы ; декларация 3-НДФЛ 1 раз в год

Срок уплаты налога: до 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен доход

2. ИП, УСН 6%

Снижает налоговую нагрузку в 2 раза, НО помимо суммы налога влечет дополнительные расходы и платежи. Однозначным преимуществом является возможность применять режим физическим лицам налоговым НЕрезидентам РФ.

 Пример:

Арендная плата ; 35.000 руб./мес.

Годовой доход от сдачи в аренду ; 35.000 руб. х 12 мес = 420.000 руб.

Сумма налога для резидента ; 420.000 руб. х 6% = 25.200 руб.

Сумма налога для НЕрезидента ; 420.000 руб. х 6% = 25.200 руб.

Дополнительные платежи:

; расходы на регистрацию (возможно электронно через портал гос услуг)

; открытие отдельного банковского счета на ИП

; расходы на ведение бухгалтерии

; страховой взнос в ПФР: 29.354 руб. (фиксированно, но сумма ежегодно увеличивается)

; страховой взнос в ФОМС: 6.884 руб. (фиксированно, но сумма ежегодно увеличивается)

; 1% от суммы дохода, если доход превышает 300 тыс. в год, т.е. (420.000-300.000) Х 1% = 1.200 руб.

ОБРАЩАЕМ ВНИМАНИЕ: сумма налога 6% может быть уменьшена на сумму страховых взносов в полном объеме, таким образом: 25.200 руб. ; (29.354 руб. + 6.884 руб. + 1.200 руб.) = 25.200 руб. ; 37.438 руб.  = 0 руб. Размер страховых взносов полностью уменьшил сумму налога к уплате.

Совокупная налоговая нагрузка для резидента ; 37.438 руб. (примерно 9%)

Совокупная налоговая нагрузка для НЕрезидента ; 37.438 руб. (примерно 9%)

Применение ККТ ; НЕ обязательно

Документы ; декларация 1 раз в год до 30 апреля

Срок уплаты налога и страховых взносов: ежеквартально авансовыми платежами

3. ИП, патент (ПСН), 6%

Необходима регистрация или наличие ИП.

Режим подразумевает уплату заранее установленного размера налога с заранее установленной законодательством суммы дохода (которую, по мнению законодателя, может получить налогоплательщик). Доход свыше установленной в законе субъекта суммы НЕ облагается налогом.

ИП на патентном режиме налогообложения освобождается от обязанности по уплате имущественного налога на объект недвижимости.

Возможен для применения как налоговыми резидентами, так и налоговыми НЕрезидентами.

Максимальный срок действия патента ; 1 год, после этого требуется снова подать заявление на применение патента и оплатить патент.

 Законом г. Москвы от 31 октября 2012 г. N 53 ;О патентной системе налогообложения; (с изменениями и дополнениями) установлено, что ;Потенциально возможный к получению годовой доход; при сдаче в аренду квартиры, расположенной в округе ЮЗА составляет 300  тыс. рублей. Стоимость патента составит 300 тыс. руб. х 6% = 18.000 руб.

Пример:

Арендная плата ; 35.000 руб./мес.

Годовой доход от сдачи в аренду ; 35.000 руб. х 12 мес = 420.000 руб.

Потенциально возможный к получению годовой доход; ; 300.000 руб.

Сумма налога для резидента  300.000 руб. х 6% = 18.000 руб.

Сумма налога для НЕрезидента ; 300.000 руб. х 6% = 18.000 руб.

Дополнительные платежи:

  • ; расходы на регистрацию (возможно электронно через портал гос услуг)
  • ; открытие отдельного банковского счета на ИП
  • ; страховой взнос в ПФР: 29.354 руб. (фиксированно, но сумма ежегодно увеличивается)
  • ; страховой взнос в ФОМС: 6.884 руб. (фиксированно, но сумма ежегодно увеличивается)

1% от суммы дохода, если потенциально возможный доход; превышает 300 тыс. в год, т.е. (300.000-300.000) Х 1% = 0 руб. (в данном конкретном случае)

ОБРАЩАЕМ ВНИМАНИЕ: сумма налога 6% НЕ МОЖЕТ БЫТЬ УМЕНЬШЕНА на сумму страховых взносов. Таким образом к стоимости патента 18.000 руб. нужно прибавить 36.238 руб.

Совокупная налоговая нагрузка для резидента ; 54.238 руб. (примерно 12,9%)

Совокупная налоговая нагрузка для НЕрезидента ; 54.238 руб. (примерно 12,9%)

Применение ККТ ; НЕ обязательно

Документы ; декларация по налогу НЕ предоставляется (необходимо подать заявление на применение патента и оплатить сам патент, а также подать отчетность по страховым взносам)

Срок уплаты патента: 1/3 суммы ; не позднее 90 календарных дней после начала действия патента; в размере 2/3 ; не позднее 31 декабря

Срок уплаты страховых взносов: до 31 декабря

4. Налог на профессиональный доход (НПД), 4%

В настоящее время ; самый выгодный налоговый режим при сдаче квартиры в аренду.

Необходима зарегистрироваться в соответствующем приложении. Необходимо, чтобы квартира располагалась в г.Москва, Московской области, Калужской области (включая г.Калугу) или Респ. Татарстан. Местом регистрации физического лица, при этом, может быть любой регион РФ. Ставка 4% НЕ может быть повышена в течение 10 лет.

Возможен для применения как налоговыми резидентами, так и налоговыми НЕрезидентами.

 Пример:

Арендная плата ; 35.000 руб./мес.

Годовой доход от сдачи в аренду ; 35.000 руб. х 12 мес = 420.000 руб.

Сумма налога для резидента ; 420.000 руб. х 6% = 16.800 руб.

Сумма налога для НЕрезидента ; 420.000 руб. х 6% = 16.800 руб.

Дополнительные платежи:

; расходы на регистрацию

Совокупная налоговая нагрузка для резидента ; 16.800 руб. (4%)

Совокупная налоговая нагрузка для НЕрезидента ; 16.800 руб. (4%)

Применение ККТ ; чек формируется автоматически в приложении

Документы ; декларация по налогу НЕ подается (сумма налога к уплате формируется автоматически в приложении)

Срок уплаты налога: не позднее 25 числа следующего месяца (формируется и уплачивается автоматически в приложении).



Комментарии


Комментариев пока нет

Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий.
При входе и регистрации вы принимаете пользовательское соглашение