Косвенная продажа недвижимости через кипрскую компанию

Как известно, с 1 января 2015 года подпункт 5 п.1 ст.309 НК РФ действует в новой редакции, согласно которой доходы иностранной компании от реализации долей организаций, более 50% активов которых прямо или косвенно состоит из недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, относятся к её доходам от источников в РФ и подлежат налогообложению налогом на прибыль организаций.Это означает, например, что если иностранная компания продает доли российского ООО, более 50% активов которого состоит из недвижимого имущества, находящегося в РФ, покупатель (если он является российской организацией), должен будет выступать в качестве налогового агента и удержать налог при выплате дохода.

Вместе с тем следует отметить, что исчисление и удержание суммы налога на прибыль организаций с доходов, выплачиваемых иностранным организациям, не производятся при выплате доходов, которые в соответствии с международными договорами (соглашениями) не облагаются налогом в РФ. Поэтому при выплате организации - резиденту Республики Кипр дохода от продажи доли российской организации, более 50% активов которой состоит из находящегося на территории РФ недвижимого имущества, следует учитывать Соглашение между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Кипр от 05.12.1998 года "Об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал" (далее - Соглашение). Cогласно действующей редакции Соглашения доходы от отчуждения любого иного имущества, чем то, о котором говорится в п. п. 1 - 3 ст. 13 Соглашения, подлежат налогообложению только в том договаривающемся государстве, резидентом которого является лицо, отчуждающее имущество.Поскольку доходы от продажи долей в уставном капитале в указанных пунктах ст. 13 Соглашения не отражены, то с учетом ст. 22 Соглашения их налогообложение в РФ не производится. Между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Кипр подписан Протокол от 07.10.2010 года "О внесении изменений в Соглашение между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Кипр об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал от 5 декабря 1998 года". Согласно изменениям, внесенным в ст. 13 Соглашения указанным Протоколом, доходы резидента договаривающегося государства от отчуждения акций и аналогичных прав, более 50% стоимости которых представлено недвижимым имуществом, расположенным в другом договаривающемся государстве, могут облагаться налогом в этом другом государстве.

Однако новые правила налогообложения налогом на прибыль организаций доходов организации - резидента Республики Кипр от отчуждения акций и аналогичных прав, более 50% стоимости которых представлено недвижимым имуществом, расположенным в РФ, начнут применяться с 1 января 2017 года. Об этой ситуации также напоминает Минфин РФ в своем Письме № 03-08-05/54267 от 16 сентября 2016 года и констатирует что с 1 января 2017 года доходы кипрской компании от реализации долей российского общества, активы которого более чем на 50% состоят из недвижимого имущества, находящегося в РФ, не будут освобождаться от налогообложения в России.

Таким образом, если планируется продажа акций/долей в российских обществах, более 50% активов которых состоит из недвижимого имущества, и продавцом по сделке выступает кипрская компания, то в целях оптимизации налогообложения сделку следует осуществить до 1 января 2017 года и воспользоваться положениями международного соглашения.