Кому разрешено владеть недвижимостью в Дубае и в ОАЭ?

Для начала кратко рассмотрим общее состояние рынка недвижимости ОАЭ, так как это влияет и будет влиять и на законодательство.

Тенденции и перспективы развития рынка жилой и коммерческой недвижимости в ОАЭ.

На рынке наблюдается рост числа девелоперов, продающих недвижимость на основе «отложенного договора купли-продажи». В соответствии с такой договоренностью, покупатель может заселиться в объект недвижимости до полной оплаты, т.е. во время выплаты девелоперу покупной цены в рассрочку в соответствии с согласованным планом выплат.

В Дубае отложенные договоры купли-продажи должны быть зарегистрированы в «Земельном департаменте Дубая». После полной выплаты покупателем покупной цены (и выполнения покупателем всех соответствующих договорных обязательств) стороны могут обратиться в «Земельный департамент Дубая» с просьбой о преобразовании регистрации отложенной продажи в правоустанавливающий документ на имя покупателя («Title Deed»).

Ожидается постепенное восстановление рынка недвижимости ОАЭ по мере приближения и после выставки «Dubai World Expo 2020».

Кроме того, как ожидается, будет способствовать восстановлению рынка недвижимости объявление федерального правительства (в соответствии с решением Кабинета министров номер 56 от 2018 года) о долгосрочных резидентских визах ОАЭ для следующих категория лиц:

• инвесторы сферы недвижимости;
• инвесторы сферы государственных инвестиций;
• предприниматели;
• лица со специализированными талантами и исследователи из различных областей науки и знаний;
• почетные студенты с перспективным научным потенциалом.

В частности, пятилетняя резидентская виза может быть оформлена инвесторами сферы недвижимости в ОАЭ, если соблюдаются следующие условия:

• инвестор должен инвестировать в один или в несколько объектов недвижимости в ОАЭ сумму не менее 5 миллионов дирхамов (примерно 1,4 миллиона долларов).
• Инвестированная сумма не должна быть получена за счет кредита. Следовательно, заявители на визу не могут использовать ипотечную недвижимость для целей получения визы.
• Недвижимость должна находиться в собственности инвестора не менее трех лет с момента выдачи резидентской визы ОАЭ.
• Инвестор не должен нести финансовую ответственность по искам или гражданским искам, которые снижают его финансовую платежеспособность ниже 10 миллионов дирхамов (2.7 миллиона долларов).
• Инвестор должен иметь комплексный полис медицинского страхования, охватывающий его самого и его семью.

Понятие «Инвестор» определяется в Решении, как «иностранец, который тратит свой капитал для получения финансовой выгоды или дохода в соответствии с мерами контроля, указанными в Решении».

На рынке недвижимости продолжает расти число споров между покупателями и девелоперами. Большинство этих споров сосредоточено вокруг задержек и аннулирования проектов и строительных дефектов. Однако, продолжающиеся инициативы «Земельного департамента Дубая» по продвижению прозрачного и профессионального рынка недвижимости с продвинутыми стандартами, несомненно помогут предотвратить подобные споры.

Какие типы права владения недвижимостью в ОАЭ признаются законом?

Гражданский кодекс (Федеральный закон номер 5 от 1985 года) предусматривает различные виды владения, в том числе:

• «Freehold» — право использовать и занимать земельный участок или объект недвижимости постоянно.
• «Musataha» — право застроить земельный участок на определенный срок, не превышающий 50 лет. Владелец права «musataha» считается владельцем всех зданий на земельном участке в течение указанного срока.
• «Usufruct» — право пользования и занятия земельного участка или объекта недвижимости, принадлежащего другому лицу, в течение определенного срока, не превышающего 99 лет. «Usufruct» аналогичен понятию «leasehold» в английском праве.

В Дубае земельный участок также может быть подарен правителем Дубая гражданину ОАЭ бесплатно для коммерческих, промышленных или жилых целей. Подаренный земельный участок не является участком с правом «freehold» и подпадает под различные ограничения.

Являются ли для недвижимости ОАЭ права на земельный участок и на здания юридически разделяемыми?

Как в Дубае, так и в Абу-Даби разрешается «объемное» разделение земельных участков и зданий на определенные компоненты (Статья 8 Дубайского руководства по общему регулированию (2010) и Статья 61 Закона Абу-Даби номер 3 от 2015 года).

Кто может владеть и осуществлять права на недвижимость ОАЭ? Есть ли ограничения на иностранное право собственности на недвижимость ОАЭ?

В Гражданском кодексе нет прямого запрета на иностранное право собственности на земельные участки. Однако, каждый эмират может принять свои собственные законы, регулирующие право собственности на недвижимость.

В Дубае граждане ОАЭ, граждане стран GCC и компании, полностью принадлежащие им, могут владеть недвижимостью в любом месте Дубая (Статья 4 Закона номер 7 от 2006 года).

Гражданин, не являющийся гражданином ОАЭ и стран GCC, может владеть правом «freehold», «leasehold» (до 99 лет) или «usufruct» только в некоторых районах Дубая, которые перечислены в Регулирующих положениях номер 2 от 2006 года (с поправками, внесенными Регулирующими положениями номер 1 от 2010 года), либо может владеть на территории свободных экономических зон.

В соответствии с существующей политикой «Земельного департамента Дубая»:

• Иностранная компания может владеть правом «freehold», «leasehold» (до 99 лет) или «usufruct» только в некоторых районах Дубая, и иностранная компания должна быть зарегистрирована либо в Дубае за пределами свободных зон, либо в свободной зоне «Jebel Ali» или в некоторых других свободных зонах.
• Фонд или траст (или организация, которая принадлежит фонду или трасту) не может владеть недвижимостью в Дубае.

Как распределяются права, обременения и другие интересы в отношении недвижимости в ОАЭ?

Регистрационный порядковый номер, присвоенный соответствующим реестром, определяет ранг залога для целей ликвидации. Если одновременно подано несколько заявлений на регистрацию залога, то всем залогам будет присвоен одинаковый регистрационный номер, и кредиторы будут ранжировать их в равной мере (Статья 1425 Гражданского кодекса ОАЭ, Статья 17 Закона Дубая номер 14 от 2008 года и Статья 45 Закона Абу-Даби номер 3 от 2015 года).

В Дубае и в Абу-Даби брокеры по недвижимости должны быть лицензированы. Также они должны соблюдать соответствующие профессиональные и этические стандарты, изложенные в Дубайском подзаконном акте 85 от 2006 года и в Законе Абу-Даби номер 3 от 2015 года.

Продавец недвижимости или застройщик обязан назначить брокера по письменному соглашению. Комиссия брокера не ограничена, но обычно она составляет от 2% до 5% от цены покупки.

Все компании, которые работают в Дубае или в Абу-Даби, желающие продавать недвижимость внутри либо за пределами страны, должны сначала получить утверждение от «Департамента муниципальных дел» в случае Абу-Даби либо через систему «Trakheesi» в случае Дубая (циркуляр, выпущенный Агентством по регулированию недвижимости, 11 от 2016 года и Закон Абу-Даби номер 3 от 2015 года).

«Due diligence» при заключении сделок с недвижимостью в ОАЭ.

Настоятельно рекомендуется проводить проверку «Due diligence» перед заключения юридически значимого договора купли продажи. Как минимум, покупатель должен:

• потребовать, чтобы продавец предоставил копию свидетельства о праве собственности, которую должен заверить «Земельный департамент Дубая»;
• проводить проверку недвижимости;
• настаивать на гарантиях в договоре в отношении права собственности и дефектов.

Кроме того, покупателю целесообразно получить согласие от продавца на изучение реестра недвижимости, поскольку он не открыт для широкой публики. Тем не менее, такая практика встречается нечасто.

В отношении строящихся объектов недвижимости покупателю стоит проверить:

• что проект недвижимости зарегистрирован в «Агентстве по регулированию недвижимости» («RERA»);
• что существует эскроу счет для проекта этой недвижимости;
• процент завершенности проекта недвижимости и ожидаемую дату завершения строительства недвижимости;
• застройщик зарегистрирован в «RERA»;
• застройщик владеет земельным участком, либо между собственником и застройщиком имеется соглашение о застройке;
• застройщик имеет необходимые разрешения и утверждения от «Земельного департамента Дубая» и «RERA» на продажу строящихся квартир в данном конкретном проекте недвижимости.

Предварительная договоренность о покупке недвижимости в ОАЭ.

Покупатель и продавец, как правило, подписывают краткий меморандум о взаимопонимании либо форму резервирования, подтверждающую основные аспекты сделки. Как правило, этот меморандум о взаимопонимании либо форма резервирования являются обязывающими для сторон, ожидающих подписания договора купли-продажи.

Договоры покупки недвижимости в ОАЭ.

Договор основывается исключительно на предложении и акцепте, и подчиняется согласованным положениям (Глава 1, Часть 1 (договоры) Гражданского кодекса ОАЭ (Федеральный закон номер 5 от 1985 года)).

Кроме того, «Земельным департаментом Дубая» введены обязательные унифицированные договоры покупки недвижимости (т.е. обязательные шаблоны договора купли-продажи объекта недвижимости между продавцом и покупателем), которые являются шаблонными письменными договорами, которые должны быть использованы во всех сделках с объектами недвижимости и могут быть дополнены какими-либо дополнительными условиями по мере необходимости.

Договор купли-продажи не требуется заверять нотариально.

Договоры купли-продажи могут быть заключены и обменяны по факсу или по e-mail. Однако, полностью готовый оригинал оформленного договора купли-продажи необходимо предоставить в соответствующий земельный департамент для регистрации.

Договоры купли-продажи недвижимости обычно охватывают следующие моменты:

• описание объекта недвижимости;
• покупную цену;
• дату расчетов;
• распределение расходов, а также обязательств;
• условия прекращение действия договора;
• порядок разрешения споров;
• юрисдикцию.

Обязательства при покупке недвижимости в ОАЭ.

В Дубае и в Абу-Даби, застройщики с недостроенной недвижимостью должны раскрыть покупателю конкретную информацию о продаваемом объекте недвижимости, в том числе в отношении размера платы за обслуживание (Статья 4 Инструкций по общему регулированию в отношении недвижимости с совместным владением (2010 года) и Статья 15 Закона эмирата Абу-Даби номер 3 от 2015 года).

Считается, что застройщик гарантирует информацию, содержащуюся в заявлении о раскрытии информации.

Если же в течение двух лет с даты первоначальной передачи объекта недвижимости какие-либо из этих сведений будут признаны недостоверными, то застройщик будет нести ответственность перед покупателем за ущерб (Статья 5 Инструкций по общему регулированию в отношении недвижимости с совместным владением (2010 года)).

Помимо этого, на продавцов не возлагается никаких законодательных (или иных) обязанностей по раскрытию информации. Однако, любое искажение информации продавцом может повлечь за собой как гражданскую, так и уголовную ответственность.

Продавец, как правило, гарантирует, среди прочего, следующее:

• право собственности свободно от обременений и залога;
• продавец имеет полное право на продажу;
• отсутствуют непогашенные долги, плата за обслуживание оплачена полностью.

Экологические гарантии при продаже недвижимости в ОАЭ редко встречаются.

В Дубае считается, что застройщик со строящейся недвижимостью предоставил гарантии покупателю, изложенные в Статье 26 Закона номер 27 от 2007 года.

Гражданский кодекс ОАЭ также содержит некоторые положения в отношении договоров купли-продажи земельных участков (Книга 2 – Договоры, Глава 1 – Договоры, присваивающие право собственности).

Покупатель должен уплатить половину комиссии за передачу объекта недвижимости (если иное не предусмотрено договором купли-продажи).

Покупатель должен также предоставить необходимые документы в соответствующий земельный департамент, чтобы осуществить передачу права собственности (например, резидентскую визу ОАЭ, удостоверение личности (для физических лиц) либо же корпоративные документы (для юридических лиц)).

Налоги при покупке недвижимости в ОАЭ.

В ОАЭ действует НДС со ставкой 5%. Применяемый режим НДС для недвижимости будет зависеть от того, является ли она коммерческой, либо жилой недвижимостью. Поставки (в том числе продажи либо аренда) коммерческой недвижимости будут облагаться по стандартной ставке НДС в размере 5%. НДС должен быть оплачен получателем объекта недвижимости. Поставки жилой недвижимости обычно освобождаются от уплаты НДС.

Для того, чтобы застройщики могли возместить НДС при строительстве жилых объектов недвижимости, первоначальная поставка жилой недвижимости в течение трех лет с даты постройки будет облагаться НДС со ставкой ноль процентов. Все остальные поставки жилой недвижимости будут освобожденными от НДС.

При продаже и покупке недвижимости какой-либо гербовый сбор не взимается.

Отметим, что реестр в каждом эмирате взимает свои собственные сборы, прежде чем выдать покупателю документ о праве собственности.

Передача права собственности на недвижимость в ОАЭ.

Передача права собственности происходит, когда соответствующий земельный департамент выдает покупателю правоустанавливающий документ на недвижимость.

Временные рамки при продаже недвижимости в ОАЭ.

В Дубае в простых случаях сделки купли-продажи недвижимости могут быть совершены за два месяца.

Законодательство о регистрации недвижимости в Дубае.

Рассмотрим законодательство Дубая в сфере регистрации недвижимости.

• застройщик обязан зарегистрировать все сделки с недостроенным объектом недвижимости во «Временном реестре», который ведется «Земельным департаментом Дубая» (Статья 3 Закона номер 13 от 2008 года с поправками Закона номер 9 от 2009 года и уточнениями Декрета номер 6 от 2010 года).
• Сделки с построенными объектами недвижимости должны быть зарегистрированы в «Реестре недвижимости», который также ведется «Земельным департаментом Дубая».
• Все договоры аренды должны быть зарегистрированы в «Управлении регистрации недвижимости» (Статья 7 Закона номер 15 от 2008 года).
• Все залоги недвижимости должны быть зарегистрированы в «Земельном департаменте Дубая» (Статья 7 Закона номер 14 от 2008 года).

Отсутствие регистрации в соответствии с вышеизложенным делает недействительным соответствующие сделки купли-продажи, аренды или залога (Статья 3(1) Закона номер13 от 2008 года, Статья 4 Закона номер 33 от 2008 года и Статья 7 Закона номер 14 от 2008 года). Поэтому договор купли-продажи, залога или аренды является юридически действительным только в том случае, если он зарегистрирован.

Процедурные и документальные требования при внесении информации в реестр движимости ОАЭ.

Регистрация недвижимости в каждом эмирате имеет свои правила, регулирующие порядок передачи права собственности. В Дубае для регистрации передачи права собственности покупатель и продавец должны встретиться в «Земельном департаменте Дубая» или должны встретиться с доверенным по регистрации недвижимости. На этой встрече выполняются несколько этапов, включая следующие:

• Покупатель и продавец предоставляют различные оригиналы документов, в том числе:
  • «title deed»;
  • сертификат об отсутствии возражений от застройщика;
  • обязательная форма договора купли-продажи недвижимости между покупателем и продавцом;
  • паспорт, виза или «Emirates ID» продавца и покупателя (для физических лиц) или корпоративные документы продавца и покупателя (для компаний).
• Покупатель и продавец подписывают формы «Земельного департамента Дубая» для передачи права собственности;
• Покупатель оплачивает покупную стоимость продавцу;
• Необходимые платежи производятся «Земельному департаменту Дубая» и доверенному по регистрации недвижимости.
• «Земельный департамент Дубая» выдает покупателю «title deed» на объект недвижимости.

Регистрация недвижимости не может быть выполнена сторонами в электронном виде.

Как информация вносится в реестр недвижимости ОАЭ? Доступен ли публично реестр недвижимости ОАЭ?

В реестре недвижимости регистрируются все транзакции, которые создают, передают, изменяют или аннулируют права на недвижимость (любые основные и залоговые права) (Статья 9 Закона номер 7 от 2006 года). В реестр недвижимости заносятся описания и местонахождения объектов недвижимости и права, связанные с ними.

В Дубае реестр недвижимости не открыт для широкой публики. Однако, следующие лица могут инспектировать реестр недвижимости и получать заверенную копию документов, хранящихся на учете:

• заинтересованные лица (в основном владельцы земли);
• судебные органы и назначенные ими эксперты;
• компетентные органы (Статья 5 Закона номер 7 от 2006 года).

Гарантия государства на право собственности на недвижимость в ОАЭ.

В ОАЭ отсутствуют гарантии государства на право собственности на недвижимость в ОАЭ.

Действительность сведений в реестре недвижимости может быть оспорена на основании выявленного мошенничества или подлога (Статья 7 Закона номер 7 от 2006 года). «Земельный департамент Дубая» может исправлять ошибки в реестре недвижимости либо по запросу третьей стороны, либо по собственной инициативе (Статья 13 Закона номер 7 от 2006 года).

И, в заключении, приведем 11 советов, на которые стоит обратить внимание при покупке недвижимости в ОАЭ.

Рынок недвижимости ОАЭ привлекает покупателей и продавцов всех уровней дохода и из всех стран. За прошедшие десятилетия на рынке недвижимости произошли значительные изменения. Появилось больше данных для принятия обоснованных решений, усилился государственный надзор и увеличилось число участников рынка.

Приведем 11 шагов, которые будут полезны тем, кто желает купить недвижимость, как готовую к заселению, так и еще строящуюся.

1. При покупке недвижимости в ОАЭ необходимо определить цели

Необходимо определиться с целью покупки. Делается ли покупка для инвестиционных целей?

Нельзя купить что-то для инвестиций и в то же время использовать это самому.

В зависимости от цели, необходимо будет определиться с деталями недвижимости, т.е. с расположением, количеством спален, и услугами, доступными в непосредственной близости.

2. При принятии решения о покупке недвижимости в ОАЭ необходимо определиться с бюджетом

Необходимо определиться с тем, сколько Вы готовы инвестировать в объект недвижимости в ОАЭ. Необходимо определиться с собственным финансовым положением, будущими планами и определиться с суммой, будет ли это 500,000 дирхамов (136 тысяч долларов) или же 5 миллионов (1,362,000 долларов) либо больше.

3. При покупке недвижимости в ОАЭ не стоит переусердствовать

Стоит убедиться, что у Вас достаточно средств для оплаты рассрочки, особенно когда Вы покупаете апартаменты, которые находятся на стадии строительства.

Вы не сможете в середине срока сказать, что не можете заплатить. Если Вы не сможете заплатить, Вы потеряете и деньги, и апартаменты.

4. Удачный момент для покупки недвижимости в ОАЭ

Выберите, когда Вы хотите купить недвижимость. Многие считают, что лучше всего инвестировать, когда люди продают.

Сейчас рынок замедляется, цены снижаются, есть хорошие планы платежей и девелоперы предоставляют хорошие услуги. Сейчас возможно самое лучшее время для покупки.

5. При выборе недвижимости в ОАЭ не стоит поддаваться влиянию рекламы

Сейчас можно увидеть, как некоторые девелоперы вкладывают огромные средства в рекламу, и реклама их проектов расклеивается на рекламных щитах на шоссе или на переполненных базарах. Не стоит позволять рекламе убедить себя в том, что покупка у такого девелопера будет разумной инвестицией.

Реклама не означает, что недвижимость хорошая или плохая. Хорошая недвижимость продает себя сама. Нельзя принимать решение, основываясь на рекламе. Бывают случаи, когда компании размещают огромную рекламу, а в конце дня забирают у людей деньги и исчезают.

Чтобы убедиться, что Вы не вкладываете свои сбережения в неудачный вариант, стоит выполнить следующие несколько шагов.

6. При покупке недвижимости в ОАЭ стоит проконсультироваться со специалистами

У специалистов стоит узнать хорошие места для покупки и с какими компаниями стоит иметь дело.

7. При покупке недвижимости в ОАЭ стоит проверить регистрацию

При покупке недвижимости в ОАЭ стоит сотрудничать только с зарегистрированными брокерами и девелоперами. Убедитесь, что брокер, с которым Вы имеет дело, зарегистрирован в земельном департаменте или в муниципалитете эмирата.

В Дубае есть специальное приложение, выпущенное земельным департаментом Дубая, в котором можно найти всех зарегистрированных брокеров, девелоперов и проекты.

Даже если Вы покупаете недвижимость в Абу-Даби, Шардже, Аджмане или Рас-Аль-Хайме, попросите у Вашего брокера его регистрационную или брокерскую карту, выданную муниципалитетом или земельным департаментом. У брокера должен быть уникальный ID, и Вы сможете связаться с соответствующим органом, чтобы сделать любые необходимые запросы.

При рассмотрении строящегося проекта попросите продавца показать Вам сертификат проекта, который должен быть выпущен земельным департаментом.

Строящиеся проекты имеют сертификат, выданный земельным департаментом, а также они должны иметь эскроу счет.

В Дубае приложение земельного департамента также показывает все зарегистрированные проекты.

8. При покупке недвижимости в ОАЭ не стоит пропускать мелкий шрифт в договоре

Прочитайте договор прежде чем платить какие-либо деньги. Попросите черновой вариант договора и прочитайте его внимательно.

Если Вы заплатите деньги и затем увидите, что есть что-то, что Вам не подходит, то Вы уже ничего не сможете с этим поделать.

Посмотрите на основную информацию, например, соответствует ли план этажа модели, которую Вы видели, а также соответствуют ли размеры и количество спален. Дважды проверьте дату передачи, а также план оплаты прежде чем подписать договор.

9. При оплате покупки недвижимости в ОАЭ обязательно получите квитанцию

Независимо от суммы, которую Вы платите, большую или маленькую, наличными, либо чеком, либо банковским переводом, всегда получайте квитанцию от Вашего брокера или девелопера.

10. При покупке недвижимости в ОАЭ не доверяйте ложным обещаниям

При инвестировании в недвижимость ОАЭ важно терпение. Если брокер продает объект за 500,000 дирхамов и обещает, что он поможет Вам продать его в течение нескольких месяцев за 700,000 дирхамов, то не стоит в это верить. При инвестировании в недвижимость ОАЭ нужно иметь терпение. Нельзя заработать деньги в течение нескольких месяцев.

11. При покупке строящейся недвижимости в ОАЭ отслеживайте ход строительства

Если Вы покупаете недвижимость, которая находится в стадии строительства, связывайтесь с девелопером каждые два-три месяца и просите фотографию хода строительства, чтобы отслеживать процесс. В Дубае девелоперы также обновляют информацию о ходе строительства в приложении, поэтому Вы сможете через приложения следить за ходом строительства.

Даже если Вы инвестировали в недвижимость в других эмиратах, поддерживайте постоянный контакт с девелоперами, чтобы убедиться, что строительство идет в соответствии с планом.

Комментарии

Комментариев пока нет